Entrevista a Francisco Beltrame, titular de MVOTMA

"La libertad es libre", recuerda el ministro de Vivienda, Francisco Beltrame. Pero a su juicio "hay valores de construcción que de repente no responden estrictamente a una línea que sería la más lógica desde el punto de vista de la adaptación al mercado que tenemos".

El Ministerio de Vivienda, Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente (Mvotma) trabaja en seis líneas de acción para dar solución a distintas capas de la población, afirmó Beltrame en entrevista con Montevideo Portal. El presidente José Mujica expresó en los últimos tiempos especial preocupación por los sectores medio bajos y las parejas jóvenes.

Con los diversos programas, el gobierno busca "achicar" las exigencias de ahorro previo y ayudar con subsidios a pagar cuotas hipotecarias. Entre los diversos resultados, se espera que se reduzca el precio de los alquileres en un 20% en un año.

-¿Cuál es el déficit habitacional actual que tiene el país?

-Con los números siempre se pueden hacer malabarismos. Hay unos resultados del Censo 2011 que estamos procesando y resignificando. Los números globales a veces no dan cuenta de la complejidad de la situación. Por ejemplo, dentro de las viviendas desocupadas, hay 250.000. Buena parte de ellas son viviendas de temporada, así que racionalmente son viviendas vacías. Pero hay un 20% de eso, 50.000, que se presume que podrían llegar a ser utilizables. Pero aún ese nivel de análisis no lo tenemos localizado en el territorio. Hay un déficit que estimamos que está en el orden de las 60.000 viviendas, pero muy primariamente y sin mucho detalle.

-Ese número se maneja hace muchos años. ¿No ha habido una evolución?

-Los números son variables. De 60.000 a 100.000 viviendas de déficit se ha manejado cualquier cantidad de cosas. El tema es que para considerar el déficit hay que ver cómo se ha ido transformando la sociedad uruguaya y cómo ha ido cambiando la conformación de las familias.

Siempre la preocupación es más la cantidad de viviendas que tienen problemas, más allá del número. En este período estamos incentivando en trabajar en lo que los ciudadanos tienen pero presentan problemas.

-¿Cuáles son las líneas de acción del gobierno para facilitar el acceso a la vivienda?

-Tenemos seis líneas estratégicas de trabajo. Cada una de esta líneas tienen diversidad de programas. Una de las líneas es la relocalización, que tiene que ver con atender aquellas situaciones más complejas desde el punto de vista de dónde están ubicadas las viviendas, priorizando los terrenos contaminados y aquellos que son recurrentemente inundables. Hay programas de actuación con las intendencias en los que tiene que haber compromiso de que en esa tierra que no es apta para las viviendas y que vamos a relocalizar a su población se ejecuten programas de forma tal que no vuelva en dos años a plantearnos un problema de un nuevo asentamiento sobre un suelo inundable o contaminado.

-¿Qué exito han tenido esa línea de acción?

-La cantidad de acciones eran 2.000, hay unas 1.300 en ejecución y más de 200 terminadas. La segunda línea tiene que ver con rehabilitación y consolidación urbana, con un montón de programas. Están los llamados del Ministerio a licitación para construcción para activos o pasivos, la línea de cooperativas. los programas de préstamos para rehabilitación, refacción de viviendas, que se trabajan con las intendencias. Están también los programas de autoconstrucción en terreno público o en terreno propio del aspirante. Tenemos el programa de nuevas urbanizaciones, que tiene que ver con la generación de tierra urbana, aprovechando los vacíos urbanos y dotándolos de servicios.

Otra línea tiene que ver con la política de alquileres. Lo que hasta el momento hemos podido desarrollar con éxito es la garantía de alquiler más abarcativa que la que existe en el mercado en la medida de que se consideran los ingresos informales de las familias. Esto es un acuerdo con la Contaduría General de la Nación para darle cobertura nacional.

También se trabaja en lo que tiene que ver con vivienda rural, donde básicamente el ejecutor es Mevir.

Otra línea de acción tiene que ver con que la sociedad uruguaya puede destinar del presupuesto nacional determinados recursos. Para eso está la ley de viviendas de interés social que se aprobó en setiembre de 2011 y se reglamentó en octubre. Todo el año 2012 ha sido de desarrollo. A partir de ello, nosotros comenzamos a generar y a difundir una serie de instrumentos que vienen a completar la oferta de los privados y posibilitar que la población pueda acceder a esto.

Hay dos instrumentos. Uno es el Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios, con el que se busca que esa exigencia del ahorro previo, que normalmente es del 20% y 30%, sea solamente el 10%, con lo cual se achican los plazos de la posibilidad de accesos. Esto está destinado a una población que es solvente, que tiene determinado nivel de ingreso, pero que la dificultad se encuentra a la hora de constituir el ahorro. Este instrumento sirve tanto para viviendas promovidas por la ley, sujeto a determinados topes de valor, y también para compra de vivienda usada. Participan el BHU y otros bancos de plaza que adhirieron al sistema (Santander y BBVA).

El otro instrumento, que se viene aplicando desde el 2008, es el subsidio de la cuota. Hay una parte de la población que, aparte de los problemas que tiene para constituir el ahorro, tiene un problema de nivel de ingresos. Si una familia necesita una vivienda de determinada cantidad de dormitorios y si el 25% de su ingreso no cubre el valor de la cuota, la diferencia es cubierta por el Estado y es revisable. Desde 2008, ya hubo las primeras revisiones, donde el 60% ha disminuido el subsidio o ha dejado de percibirlo, hay otro porcentaje que permaneció igual y hay otro porcentaje que ha recibido mayor subsidio.

-El presidente José Mujica planteó este año en al menos tres sesiones de gabinete su preocupación por el acceso a vivienda de los sectores medios bajos y de las parejas jóvenes. ¿Esos sectores se cubren con estos programas?

-Lo que tenemos es una amplia batería de oferta, porque a esto que mencionamos, que es la acción del Mvotma, se suman los programas del BHU de créditos, los de la ANV de puesta en valor de viviendas que se recuperan. Obviamente que esto no soluciona todo. Pero acá lo que pasa es que tenemos varias consideraciones más a hacer que es cómo se ha venido transformando la sociedad uruguaya. Hay arreglos familiares que son distintos a lo tradicional. Esto también ha generado la percepción de tener algún tipo de vivienda que en algún momento se había dicho que era mejor no seguir haciendo, como las de un dormitorio. La idea es seguir armando programas para llegar a todos y cada uno de estos sectores. Las necesidades son diversas y por lo tanto las respuestas deben ser diversas.

-¿Cómo impactan estos programas en los precios de mercado en alquileres y en compra venta?

-La proyección que hay es que los arrendamientos van a tender a bajar efectivamente. Más, si se tiene en cuenta el valor de un arrendamiento frente al valor de una cuota de amortización. Hay una estimación de que los alquileres podrían bajar un 20%, pero es algo que vamos a ver a fines de este año y el año que viene en la medida que empiecen a estar en el mercado las viviendas que se están construyendo.

Con respecto al precio de la vivienda, habrá que ir monitoreándolo. En dólares, se ha incrementado el valor de la vivienda. Esto es uno de los motivos de preocupación. El otro motivo de preocupación es que las exoneraciones impositivas dispuestas en la ley efectivamente se trasladen al precio de venta.

Las políticas que tienen que ver con vivienda no son de rápida reacción. La construcción de vivienda lleva su tiempo, la concepción de las viviendas lleva su tiempo. Es difícil ver en menos de dos o tres años resultados. Uno puede ir teniendo pautas. Hay 5.000 viviendas de interés social puestas a consideración del Ministerio, 4.800 aprobadas, 1.800 en construcción o terminadas. Estamos viendo la película. El final lo vamos a ver más adelante. No podemos adelantar. Pensamos que termina bien.

-¿Cómo influyen los aumentos de los costos salariales y de la canasta de la construcción?

-Que ha habido un incremento del costo de la construcción no es novedad y tiene que ver con una situación del país, en la medida que hay mucha oferta trabajos para realizar y el empresario opta por los que le dejan mayor margen. Otra de las líneas que pretendíamos impulsar es la innovación tecnológica que permita controlar o achicar costos de construcción, con la industrialización, el trabajo en obra, en componentes que permitan otras condiciones. Para esto se aprobó un sistema de certificación de sistemas constructivos no tradicionales y han venido aprobándose distintos sistemas.

-¿Al haber más oferta en el mercado, baja el precio de la vivienda, pero al haber más en construcción, aumenta el costo?

-La vivienda es un tema que permanentemente es una necesidad. No siempre se manifiesta como la misma posibilidad y eso tiene que ver con las posiblides efectivas de los trabajadores. Hace 8 años la vivienda no entraba como preocupación. La preocupación era el trabajo, la alimentación, la salud. En la medida que algunos de estos temas se han venido subsanando, emergen nuevos problemas. El de la vivienda es uno en que estamos dando respuestas.

-Mucho se ha especulado sobre si hay o no una burbuja inmobiliaria, en cuanto a que están muy inflados los precios. ¿Usted que opina?

-Eso depende, a la hora de considerar qué es lo que se compra, de cuánto uno está dispuesto a pagar. Obviamente que la libertad es libre y hay valores de construcción que de repente no responden estrictamente a una línea que sería la más lógica desde el punto de vista de la adaptación al mercado que tenemos.

-Digamos que están sacando mucha ganancia en estos momentos los constructores en función de lo que la gente está dispuesta a pagar.

-No sé si son los constructores o los inversores. El entramado global.

-¿Cuántas viviendas se reintegran al mercado con las que la ANV está recuperando?

-La ANV está haciendo una política importante de recuperación de estructuras que habían quedad0 paralizadas. Son más de 360 viviendas. En estos momentos se está trabajando en lo que era el edificio de Alpargatas, en Ciudad de Tres Cruces, y también en el interior. Permanentemente hay llamados públicos para la presentación de interesados y sorteo para adjudicación.

Para las viviendas abandonadas, hay una iniciativa legislativa presentado por el diputado Alfredo Asti que tiende a facilitar esta problemáticas. Incluso no es fácil proceder en la regularización de construcciones del Estado en predios que no eran suyos.

-¿Qué opina del proyecto del PI de pasar las deudas en UR a UI?

-El proyecto es retrotraerse para pasar deudas de UR a UI mirando el espejo retrovisor. Eso quiere decir que una vez que uno ha visto la evolución de los parámetros, está planteando un cambio de moneda retroactivo, lo cual francamente no lo consideramos conveniente. Los cambios de moneda en general son problemáticos.

Sí estamos considerando parte de la iniciativa que es que si hoy estamos en una situación, a partir de hoy cambiar de UR a UI sobre los saldos. Pero nadie se ha presentado a plantear esto, que en principio cualquier ciudadano podría hacerlo. No se necesita una ley porque el BHU está habilitado a hacer préstamos en UI. El tema de la moneda siempre es difícil, pero más difícil es tratarlo con cartas vistas. Un montón de ciudadanos en 2002 pidieron por favor que se les cambiara de moneda, se los pasó a UR y hoy están bastante complicados.

Hay algunos mitos con respecto a la vivienda. Alguna vez debe haber escuchado "yo la vivienda la pagué dos veces". Pero nunca se hace la cuenta de cuántas veces se paga un crédito al consumo. La vivienda es a 25 años y lo que se paga es la suma de productos más intereses de 25 años. Si uno mira un crédito al consumo de alguna financiera, en cuatro años paga una vez y media. Esos son los temas que conviene poner en la balanza para desmitificar.