La pandemia no pasó inadvertida para el mercado inmobiliario de Uruguay, con cambios en la variedad de oferta y demanda así como nuevas preferencias de vivienda para los usuarios. Según el Reporte de Mercado Inmobiliario de Mercado Libre correspondiente al cierre del 2020, los principales cambios que se observan son un aumento de la cantidad de avisos de alquiler, de la mano de un leve aumento por la demanda de casas.

La oferta de alquiler creció significativamente al cierre de 2020 con 36% de los avisos, mientras que el 2019 cerró en 32%. Una hipótesis del porqué de este aumento podría ser que algunos propietarios buscan generar más ingresos, sumado a un mercado de compraventa que se mantiene con un dinamismo bajo. Siguiendo con los cambios en el mercado en 2020, en el segmento casas versus apartamentos también se observaron variaciones, con un aumento de los avisos de viviendas en altura respecto a las casas que subieron de un 76,9% del total en 2019 a un 79,5% durante 2020.

Variaciones de precio a lo largo del año

El índice de precios de vivienda de 2020 cerró con mejores resultados para el mercado de casas que el de apartamentos, según el relevamiento de Mercado Libre. En el caso de ventas, si bien tanto casas como apartamentos evidenciaron bajas similares de 1%, en el último trimestre de 2020 las casas tuvieron una suba de 1,5% y los apartamentos solo de 0,2%.

Una situación similar se observó en el mercado de alquiler, donde a nivel trimestral las casas subieron un 3,2%, en tanto los apartamentos cayeron 0,3%. A nivel anual de todas formas se produjeron caídas en ambos mercados con un -5,5% en apartamentos y -1,7% en casas en términos reales. Esto va muy en línea con el aumento en la oferta de apartamentos en alquiler y por lo tanto un mercado cada vez más competitivo, sumado al factor cambiario sobre todo con el alza del dólar en el primer semestre del año.

De esta manera la búsqueda de mayores espacios, sumado a una ciudad que tiene una oferta mucho más limitada de casas, podría estar generando la diferencia de mayores aumentos en los valores de casas que de apartamentos. Esta situación no es exclusiva de Montevideo, ya que otros mercados como Santiago de Chile o Buenos Aires también vivieron un 2020 con variaciones similares dada la oferta limitada de casas respecto a los edificios.

En cuanto a la rentabilidad, por primera vez desde que Mercado Libre comenzó sus análisis del mercado inmobiliario en 2018, se observó una estabilización e incluso un leve aumento de la serie. En el caso de los apartamentos la rentabilidad en el último trimestre de 2020 se

ubicó en 4,6% en el caso de los apartamentos y 4,3% en casas, lo que representa una buena noticia para los inversionistas que han visto mermados sus retornos en los últimos años.

Los más demandados

Pocitos, Cordón y Centro fueron los barrios más demandados de Montevideo en el global de operaciones durante todo el 2020, mientras que en Ciudad de la Costa el podio es de El Pinar, Solymar y Lagomar.

También durante el año se mantuvo la proporción inversa de demanda entre casas y apartamentos para Montevideo y Ciudad de la Costa. Mientras que en la capital, más de la mitad de las búsquedas son para apartamentos y el resto de casas, en Ciudad de la Costa quienes buscan un apartamento son apenas un 5%.

En lo que respecta a características de los apartamentos, no hubo grandes variaciones y las preferencias siguieron muy marcadas por los de 1 y 2 dormitorios con un 41% y 42% del total de visitas respectivamente. En cuanto al rango de precio, lo más buscado para alquilar un apartamento es entre 15.000 y 20.000 pesos; mientras que para comprar, la mayoría busca entre 70.000 y 100.000.

Precio por barrios a la hora de alquilar

Punta Gorda, Carrasco y Punta Carretas son los barrios más caros para alquilar un apartamento en Montevideo, con precios promedio de $81.000, $75.000 y $41.000 respectivamente para cada barrio. En el mercado de casas, los tres barrios repiten podio pero en distinto orden, ya que Carrasco se ubica como el barrio con precios más altos para ese tipo de vivienda con un alquiler promedio de $113.000.

En cambio, los barrios más accesibles de la capital para alquilar un apartamento son Paso de la Arena, Jardines del Hipódromo y Punta de Rieles con un promedio que ronda los $10.000 en todos los casos. En tanto para alquilar una casa los barrios con precios más bajos de Montevideo son Nuevo París, Manga y Paso de la Arena con un promedio de $13.000.

En la Ciudad de la Costa, donde la oferta mayoritariamente es de casas, los tres barrios más caros para alquilar son La Tahona ($127.575), Parque Miramar ($99.028) y Barra de Carrasco ($56.049). En el otro extremo, los barrios más accesibles para alquilar una casa en Ciudad de la Costa son Paso Carrasco, El Pinar y San José de Carrasco, todos con valores promedio inferiores a los $20.000.