Durante el 2022 el mercado inmobiliario en Uruguay cerró con buenos números y una estabilidad que atrajo no solo al público local sino también a inversiones extranjeras. Montevideo sigue abarcando el mayor porcentaje de compraventa y alquiler, y aumentan las cifras en Canelones y Maldonado.

Fue un año récord en compraventas con 50.730 transacciones de inmuebles, un 15% más de lo que fue el 2021 y se sumaron 170 proyectos en la Agencia Nacional de Vivienda por la Ley 18.795 de Vivienda Promovida.

“Los inversores buscan las viviendas de interés social, con la Ley de Vivienda Promovida, que tiene exoneraciones de impuestos. El tope va entre los 90 y los 150 mil dólares de inversión.  La zona que explotó ahora es La Blanqueada. Compran unidades de un dormitorio que es lo más demandado, por ejemplo, en Cordón Sur. Tres Cruces y el Centro siguen siendo atractivos por una cuestión logística. Lo que está pasando es que doce meses antes de estrenar ya se venden.”, dijo a Montevideo Portal Matías Medina, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya y director de Macari Negocios Inmobiliarios.  

Medina explicó que invertir en apartamentos de un dormitorio le sale más a cuenta a los inversores porque quienes alquilan suelen realizar contratos de dos años. Sin embargo, los monoambientes tienen una rotación mayor de 12 meses y supone que anualmente la propiedad queda vacía y hay que reacondicionarla. “Comienzan en los $17.500 con 22 metros cuadrados y se extienden hasta los 32. Los que cuentan con balcón se alquilan mucho más rápido”, agregó.

El promedio de demora de ocupación de una propiedad en alquiler es de 23 días.

“Lo que estamos viendo es que se buscan construcciones nuevas, que no superen los diez años, que esté cerca del área de oficinas o tengan espacios para realizar teletrabajo”, dijo a Montevideo Portal Vanesa, responsable de Gestiones Group Inmobiliaria, quien añadió que en nuevas edificaciones se está viendo cada vez más la compra en pozo porque conviene el precio.

“En cuanto a las ventas lo que se busca es una propiedad más tradicional porque los ambientes son amplios, la construcción es un poco más sólida. Piensan en si se agranda la familia o si precisan un espacio para trabajar; hay una mirada más a largo plazo”, puntualizó Medina.

Comparativa de precios en Montevideo

El 61% de la demanda de alquileres se concentra en propiedades por debajo de los $ 35.000.

Para mencionar algunos ejemplos, desde la Cámara Inmobiliaria Uruguaya comentaron a Montevideo Portal algunos precios promedio de apartamentos de dos dormitorios, sin gastos comunes.

Aguada: $24.000 

Centro, Cordón, Palermo: $27.000

La Blanqueada: $26.000

Pocitos, Punta Carretas: $35.647

Tres Cruces: $24.500

La zona de Pocitos y Pocitos Nuevo también está siendo ocupada por un perfil de extranjeros, principalmente, que alquilan apartamentos amueblados por Airbnb con una estancia promedio de seis meses.

Ciudad de la Costa: una opción cada vez más solicitada

“A partir de la pandemia vemos un corrimiento hacia Ciudad de la Costa. Muchas personas se fueron a comprar casas en Solymar, Lagomar, El Pinar; la búsqueda es de Giannatasio al sur. También hay lista de espera para alquilar. Ahí se busca como mínimo dos dormitorios y las personas que van a esta zona suelen hacer teletrabajo o tener régimen híbrido con dos días presencial. Lo que piden es padrón único, patio con parrillero y dos o tres dormitorios para que uno sea home office”, aseguró a Montevideo Portal Matías Medina.

“En promedio el alquiler de una casa con dos habitaciones no baja de $35.000. La diferencia con Montevideo es que hay muchas viviendas que no están actualizadas. Por ejemplo, chalets antiguos que se utilizaban en los años 60 para veranear y entonces por la buena ubicación piden un valor elevado, pero en el interior el baño y la cocina no están reciclados. Las diferencias de precios son más dispares que en la capital del país”, comentó.

Más barrios privados

El crecimiento de barrios privados y urbanizaciones cerradas es otro fenómeno que adquiere fuerza en el último tiempo, principalmente en Montevideo y Maldonado, impulsado principalmente por la cercanía con los espacios verdes, la tranquilidad y niveles mayores de seguridad.

“Cada vez más barrios privados están teniendo muy buena aceptación, más que nada para el consumidor final porque no es buen negocio invertir y alquilar. Le están buscando la vuelta en el sentido de no tener grandes gastos comunes porque quien busca vivir ahí quiere los servicios de seguridad, piscina, barbacoa, pero no pagar demasiado, entonces hay que encontrar un equilibrio”, detalló Matías Medina.

¿Qué buscan los extranjeros radicados en Montevideo?

Desde la Cámara Inmobiliaria Uruguaya comenzaron a observar dinamismo en el alquiler de un tipo de casas que no suelen buscar los uruguayos.

“Quieren casas o apartamentos que los locales no adquieren. Casas de altos, con escaleras y tres o cuatro dormitorios. Ambientes grandes para que vivan varias familias y pagan un dinero que el uruguayo no pagaría. Valoran la experiencia de otros compatriotas, por ejemplo, venezolanos que hayan vivido en la zona, si no tienen esa recomendación no alquilan; eso lo vemos en la dinámica diaria”, mencionó Medina.

“Después el perfil de argentinos y brasileños ya viene más estabilizado con la empresa de trabajo, con otro patrimonio, y busca en zona de Carrasco, El Golf, Punta Carretas, Villa Biarritz”, agregó.

Mirando al dólar de reojo

“Si bien la proyección de crecimiento sigue siendo favorable, lo que está sucediendo es que como el dólar está bajo los inversores y empresas constructoras tienen el terreno, pero están esperando que el dólar suba para arrancar porque el costo de los materiales está a un valor, la mano de obra sube y no dan los números. Eso es lo que vemos que se puede estancar un poco en obra nueva, tenemos miedo de perder el dinamismo actual", dijo Medina.