Comprar una vivienda es, sin dudas, uno de los hitos más importantes en la vida de una persona y tiene un significado que va más allá del precio que se pague por ella: confluyen ilusiones, sueños, proyectos y, también, claro está, responsabilidades.

Contratar un préstamo hipotecario es una de las decisiones más importantes que una persona asume, por lo que es necesario dedicar tiempo a valorar con cuidado todas las opciones disponibles en el mercado. Para tomar la mejor decisión, es fundamental comprender una serie de conceptos clave que determinan la elección del tipo de hipoteca que mejor se adecua a nuestras necesidades.

El propio concepto de hipoteca: no es lo mismo una hipoteca que un préstamo hipotecario

Aunque no es lo más frecuente, puede haber préstamos sin hipoteca e hipotecas sin préstamo. Cuando alguien solicita un préstamo a una entidad financiera para comprarse una casa, es posible que el banco le pida como requisito constituir una hipoteca. Hablamos, entonces, de un préstamo hipotecario.

La hipoteca es, en términos jurídicos, un derecho real que garantiza el cumplimiento de una obligación, sujetando algún bien a dicho cumplimiento. Es decir, si no se cumple la obligación, el acreedor tiene derecho a que se venda el bien para satisfacer, al menos en parte, la deuda. Simplificando, podríamos decir que una hipoteca es una garantía para el acreedor.

En un préstamo hipotecario, la entidad que lo concede entrega una cantidad de dinero que el cliente tiene que devolver en cuotas periódicas durante un período de tiempo pactado. Es el préstamo que normalmente se suele conceder al solicitar una hipoteca para vivienda habitual (o “primera vivienda”, llamada así en la que la persona reside).

El plazo de la hipoteca

Lo que comúnmente se conoce como el plazo de una hipoteca se llama, en realidad, período de amortización de una hipoteca. Ese es el tiempo que vamos a tardar en devolver el capital que nos han prestado más los intereses pactados.

Lo más habitual es encontrar hipotecas que ofrecen períodos de amortización de 15 a 20 años, aunque también las hay a partir de cinco años y hasta 25. Durante este período, tendremos que pagar una serie de cuotas mensuales, cuyo importe dependerá tanto del tiempo que hayamos elegido para devolver el préstamo como del capital solicitado y los intereses acordados. Lo más importante a tener en cuenta es que, cuanto más tiempo tardemos en devolver un préstamo, las cuotas mensuales serán más baratas, pero al final de la vida de la hipoteca habremos pagado más intereses.

Los sujetos de la hipoteca: no siempre se hipotecan bienes del deudor

En general, cuando hablamos de una hipoteca, pensamos en el caso de una persona que ofrece la casa que está comprando como garantía para que le concedan un préstamo para poder pagarla. Es lo más habitual, pero no siempre es así. Puede suceder que el deudor y el dueño del bien hipotecado sean personas distintas. Este es el caso cuando alguien hipoteca una vivienda para que a un familiar le concedan un préstamo hipotecario.

Avalar un préstamo: qué hay que saber antes de comprometerse

A la hora de conceder un préstamo hipotecario, la entidad que ofrece la financiación necesita todas las garantías posibles de que podrá recuperar su dinero y los intereses acordados. Una fórmula muy frecuente es incluir en la operación a uno o varios avalistas, o fiadores solidarios, que asumen la obligación de pagar una deuda de otra persona si esta no lo hace.

Por ese motivo, antes de firmar un aval o fianza solidaria hay que ser consciente de que el avalista responderá con todos sus bienes presentes y futuros hasta saldar la deuda pendiente, y recaerán sobre él las mismas consecuencias legales en el caso de impago, pudiendo llegar al embargo de sus bienes. Aunque esto último sucede en muy raras ocasiones, una forma de protegerse es asumir solo una responsabilidad parcial de pago, una fórmula que limita la cantidad de dinero que tendría que devolver el avalista, de forma que no tendría que garantizar el total de la hipoteca.

Además, si nos planteamos ser avalistas o fiadores, debemos tener en cuenta que esa deuda figurará en la Central de Riesgos Crediticios del Banco Central del Uruguay, una base de datos que recoge todos los préstamos, créditos y avales que los bancos tienen con sus clientes y no se debe confundir con una lista de morosos.

Foto: cedida a Montevideo Portal

Tasa de interés: fija o variable

Los préstamos hipotecarios se ofrecen, usualmente, en dos monedas: dólares americanos o pesos uruguayos. La determinación de la moneda dependerá de cuál sea la moneda en la que el futuro deudor perciba sus ingresos.

Siendo que en Uruguay los salarios son, en su mayoría, en pesos uruguayos, la gran masa de préstamos están denominados en esa moneda.

La determinación de una tasa a tan largo plazo obliga a buscar un mecanismo para indexar la moneda en el futuro, evitando así la pérdida implícita por inflación.

Es así que los préstamos hipotecarios se otorgan en pesos uruguayos indexados a la inflación, expresando la tasa como “Unidades Indexadas más un margen de interés”. La Unidad Indexada se ajusta diariamente y se encuentra publicada en el portal del Instituto Nacional de Estadística (INE).

En el caso de los préstamos a interés fijo, el tipo de interés y la cuota a pagar no cambian durante toda la vida del préstamo. La principal ventaja de estas hipotecas es que sabremos de antemano cuánto vamos a pagar, independientemente de las subidas y bajadas de los índices de referencia.

En Uruguay, no es habitual la oferta de préstamos hipotecarios a más de cinco años con tasas de interés fijas sino que, en períodos superiores a este, las tasas de interés son siempre variables.

El plazo del préstamo, los ingresos y la tasa de interés

Por normativa del Banco Central del Uruguay y políticas internas de los bancos, las cuotas de los préstamos no pueden superar un porcentaje de los ingresos del solicitante.

Esa relación “cuota/ingreso” determinará el plazo del préstamo a contratar, pues según el monto a solicitar, los años de repago que demandará, siempre considerando esa relación técnica que comentábamos.

Y también el plazo del crédito influye sobre los márgenes de intereses —aquel que se suma a la Unidad Indexada (UI)—, considerando un margen menor en el corto plazo.

Un cliente de BBVA que cobre su salario u honorarios a través del banco, podrá obtener un préstamo hipotecario de hasta 20 años de plaza y tasa de interés de UI + 4,15% (tasa efectiva anual/TEA). En caso que esa financiación sea de hasta 25 años, el margen a aplicar sobre la UI será del 4,75% (TEA).

Un premio a la responsabilidad ambiental

Conforme a su compromiso en la transición hacia un futuro sostenible, en 2021 BBVA fue el primer banco en ofrecer un préstamo hipotecario para vivienda eficiente. El banco considera tres tipos de certificados para vivienda sostenible: EDGE, LEED y MAS.

En caso de que la vivienda esté certificada, las condiciones varían muy favorablemente para el comprador, pudiendo obtener una tasa de UI + 3,75% (TEA) en un plazo de hasta 25 años.

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